住宅を新築したり増築したりする場合、たとえ建築場所が自分の土地であったとしても大きさや形状を自由に決めることはできません。安全や秩序の維持といった観点から、法律によって一定の制限が加えられています。その1つが、容積率による制限です。ここでは容積率とは何かについて説明するとともに、その計算方法やリフォームを行う際に注意すべき点などを紹介しています。
　

容積率とは

建築基準法の規定によれば、容積率とは敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合のことをいいます。具体的には、建物における各階の床面積を合計し、その建物が建っている敷地の面積で割ることによって算出されます。たとえば100平方メートルの土地の上に1階が50平方メートル、2階が30平方メートルの床面積を持ち、延べ床面積が80平方メートルとなる建物が建っていたとします。するとこの物件の容積率は80％となります。この容積率は、それぞれの土地ごとに上限が定められています。つまり、広さや用途ごとに「建ててよい建物の大きさはここまで」と決められているわけです。この上限を超えた新築や増築を行うと、その建物は違法建築となってしまうので注意が必要です。
　

容積率の上限の決め方

では、容積率の上限がどのように決められているかというと、これは都市計画における用途地域の種類ごとに指定されています。たとえば第1種低層住居専用地域であれば50～200％、第1種中高層住居専用地域であれば100～500％、商業地域であれば200～1300％といった具合です。これを指定容積率といいます。また、接面する前面道路の幅員が12メートル未満である時は、その道路の幅に4/10（住居系の用途地域の場合）または6/10（商業・工業系の用途地域の場合）を掛けた数値と指定容積率を比べて、より厳しい方が上限となります。つまり、たとえば指定容積率が200％の住居専用地域であっても、前面道路の幅が4.5メートルであった場合は、4.5に0.4を掛けた180％が上限となります。
　

リフォーム時の注意点

住宅リフォーム時において容積率に気をつけなければならない具体例としては、2階にベランダを取り付ける、2世帯住宅にするために増床するといったケースが考えられます。こうした場合はいずれも、リフォーム後の住宅が容積率の上限を超えないよう、計画段階で延べ床面積を調整する必要があります。また、中古住宅を購入し、リフォームしてから住むという計画を持っている場合は、その住宅の現状が容積率の制限を超えた違法建築になっていないかどうかをチェックする必要もあります。